JAKARTA, KORAN INDONESIA – Mau beli rumah tapi budget terbatas? Atau cari properti buat investasi tapi pengin harga miring? Nah, properti lelang bisa jadi jawabannya! Tapi… tunggu dulu, jangan asal ambil. Biar enggak buntung, kamu wajib tahu cara riset lokasi yang benar sebelum beli properti lelang. Artikel ini akan membahas langkah-langkah dan strategi memilih properti lelang yang paling menguntungkan—lengkap, detail, dan pastinya gampang dipahami. Yuk, simak!
Apa Itu Properti Lelang?
Properti lelang adalah aset (rumah, tanah, ruko, apartemen) yang dijual melalui proses lelang, biasanya karena pemilik sebelumnya gagal membayar cicilan atau punya masalah hukum. Biasanya dilakukan oleh bank, KPKNL (Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang), atau balai lelang swasta.
Karena dijual cepat dan tanpa markup developer, harga properti lelang bisa lebih murah 20-50% dari harga pasar. Tapi, keuntungan itu hanya bisa didapat kalau kamu melakukan riset lokasi dengan benar.
Kenapa Riset Lokasi Itu Penting?
Lokasi bukan cuma soal “dekat pusat kota” atau “akses jalan bagus.” Dalam konteks properti lelang, riset lokasi jadi penentu utama apakah properti itu untung atau buntung.
Kenapa?
- Kamu enggak bisa asal survei karena akses bisa tertutup
- Banyak properti lelang belum tentu bebas sengketa atau ditempati orang
- Nilai investasi sangat dipengaruhi potensi pertumbuhan lokasi
Dengan riset yang tepat, kamu bisa meminimalkan risiko dan memaksimalkan keuntungan.
Langkah-Langkah Riset Lokasi Properti Lelang
- Tentukan Tujuan: Mau Ditinggali atau Investasi?
- Kalau untuk ditinggali, perhatikan akses ke kantor, sekolah, rumah sakit, dan transportasi umum.
- Kalau untuk investasi, fokus ke potensi kenaikan harga, penyewaan, dan likuiditas properti.
- Cek Lokasi via Google Maps dan Street View
Langkah awal dan paling aman: intip lewat internet dulu. Gunakan Google Maps untuk:
- Lihat kondisi sekitar (jalan, fasilitas umum, tetangga)
- Cek apakah lokasi berada di jalur banjir atau rawan longsor
- Hitung jarak ke pusat keramaian (pasar, mall, kampus, stasiun)
📌 Tips: Gunakan fitur “Street View” untuk melihat foto asli lingkungan secara 360 derajat.
- Cek Status Hukum dan Zonasi Lahan
Kamu bisa cek ini di:
- BPN (Badan Pertanahan Nasional) via https://www.atrbpn.go.id
- Atau datang ke kantor kelurahan setempat
Pastikan properti tersebut:
- Bebas sengketa
- Tidak berada di zona hijau (lahan pertanian, ruang terbuka hijau)
- Memiliki legalitas SHM (Sertifikat Hak Milik) atau HGB yang sah
- Bandingkan Harga dengan Properti Sekitar
Gunakan situs jual beli properti (seperti Rumah123, OLX, Lamudi, Pinhome) untuk membandingkan harga properti di lokasi yang sama.
Contoh:
Kalau rumah lelang dijual Rp400 juta tapi rumah sejenis di area itu rata-rata Rp600 juta—berarti kamu dapat potensi keuntungan besar!
Tapi kalau selisihnya tipis atau lebih murah karena kondisi rusak parah, harus dihitung ulang biaya renovasinya.
Hindari Lokasi dengan Risiko Tinggi
Walau harga menggiurkan, hindari properti di lokasi seperti:
- Daerah rawan banjir (cek via PetaBencana.id)
- Kawasan kumuh atau banyak konflik sosial
- Dekat pabrik berpolusi, rel kereta, atau tempat pembuangan akhir
- Dekat jalan tol tanpa akses keluar-masuk
Lakukan Survei Langsung (Kalau Bisa)
Kalau kamu punya waktu dan akses diperbolehkan, lakukan survei fisik langsung. Cek:
- Apakah bangunan masih berdiri utuh?
- Apakah ada penghuni atau penyewa? (Kalau iya, kamu perlu proses tambahan untuk pengosongan)
- Apakah lokasi mudah diakses kendaraan roda 4?
📌 Catatan penting: Beberapa properti lelang tidak bisa disurvei langsung karena status hukum atau masih dihuni. Maka penting banget tahu info sedetail mungkin dari pihak lelang.
Cek Kredibilitas Pihak Lelang
Pastikan kamu ikut lelang dari:
- Bank resmi (BNI, BRI, BTN, Mandiri, dsb)
- Kantor KPKNL
- Balai lelang swasta terdaftar di lelang.go.id
Hindari penawaran lelang lewat media sosial atau WA tanpa kejelasan surat-surat!
Hitung Total Biaya, Jangan Cuma Harga Lelang
Harga lelang memang murah, tapi ada biaya tambahan yang harus diperhitungkan:
| Komponen Biaya | Estimasi Persentase |
| Harga lelang | – |
| Pajak (BPHTB, PPh) | 5 – 10% |
| Balik nama sertifikat | 1 – 3 juta |
| Biaya notaris & administrasi | 2 – 5 juta |
| Renovasi (jika perlu) | Tergantung kondisi |
| Biaya pengosongan (jika dihuni) | Bisa mencapai 5 – 20 juta |
Jadi, sebelum ikut lelang, hitung dulu apakah total biaya masih lebih rendah dari nilai pasar properti tersebut.
Tips Akhir: Jangan Emosional, Fokus ke Data
Lelang itu kadang bisa bikin deg-degan—terutama pas sesi bidding. Tapi jangan sampai terbawa emosi. Tetapkan:
- Batas maksimal harga yang mau kamu keluarkan
- Kriteria lokasi yang kamu butuhkan
- Rencana penggunaan properti (jangan beli asal murah tapi enggak kepakai)
Properti Lelang Untung atau Buntung? Semua Tergantung Riset Lokasi!
Membeli properti lelang bisa jadi keputusan paling cerdas kalau kamu melakukannya dengan strategi yang tepat. Dan riset lokasi adalah kunci utamanya.
Ingat, lokasi yang strategis, legalitas aman, dan potensi nilai properti naik adalah kombinasi ideal untuk hasil maksimal. Jangan terburu-buru tergiur harga murah tanpa tahu situasinya. Semakin dalam risetmu, semakin besar potensi untungmu!
Mau untung dari properti lelang? Riset lokasi itu harga mati! 😉
Referensi:
- Lelang.go.id. (2024). Panduan Pembeli Lelang Properti – https://www.lelang.go.id
- Rumah123.com. (2024). Tips Membeli Properti Lelang Agar Tidak Rugi
- Kompas Properti. (2023). Langkah-Langkah Sebelum Membeli Rumah Lelang
- BPN.go.id. (2024). Cara Cek Sertifikat dan Status Tanah Secara Online
