JAKARTA, KORAN INDONESIA – Ikut lelang properti emang terdengar menggiurkan. Bayangin aja, bisa dapetin rumah, ruko, atau tanah dengan harga di bawah pasar. Siapa sih yang nggak tergoda? Tapi… tunggu dulu! Di balik potensi untung besar, ada juga jebakan-jebakan yang bikin peserta lelang malah buntung. Supaya kamu nggak ikut-ikutan masuk jurang rugi, yuk kita bahas kesalahan umum dalam lelang properti dan cara menghindarinya.
- Nggak Cek Legalitas Properti dengan Teliti
Salah satu kesalahan fatal yang paling sering terjadi adalah asal ikut lelang tanpa ngecek legalitas properti yang dilelang. Mulai dari sertifikat hak milik, IMB (Izin Mendirikan Bangunan), status tanah (tanah sengketa atau nggak), hingga pajak-pajak tertunggak.
Cara Menghindari:
✅ Mintalah salinan dokumen legal properti dari penyelenggara lelang (biasanya bank atau KPKNL).
✅ Cek ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk memastikan keaslian sertifikat.
✅ Waspadai properti dengan status masih dalam proses eksekusi hukum atau belum clear and clean.
- Tidak Melakukan Survey Langsung ke Lokasi
Tergoda harga murah tanpa pernah lihat fisik bangunan? Wah, ini kesalahan klasik! Banyak peserta lelang kecewa setelah menang karena bangunannya rusak parah, lingkungan nggak strategis, atau malah sudah ditempati orang lain dan susah dikosongkan.
Cara Menghindarinya:
✅ Jadwalkan survey langsung ke lokasi. Ajak teman atau kontraktor biar bisa bantu menilai kondisi bangunan.
✅ Perhatikan akses jalan, kondisi lingkungan, dan potensi nilai jual atau sewa kembali.
✅ Kalau rumah masih berpenghuni, pastikan kamu tahu cara menanganinya setelah pembelian (misal: mediasi, gugatan pengosongan, dll).
- Kurang Paham Prosedur Lelang
Lelang properti punya mekanisme sendiri yang berbeda dari jual beli biasa. Salah langkah sedikit aja, bisa bikin kamu didiskualifikasi atau malah kehilangan uang jaminan.
Cara Menghindarinya:
✅ Pelajari tata cara lelang yang disediakan oleh penyelenggara (biasanya bisa diakses lewat situs lelang.go.id atau bank yang melelang).
✅ Pahami istilah penting seperti: limit, jaminan lelang, pemenang cadangan, hingga batas waktu pelunasan.
✅ Jangan ragu tanya ke petugas lelang jika ada yang kurang jelas.
- Overbid Karena Emosi
Ini kesalahan yang sering banget terjadi, apalagi kalau kamu tipenya kompetitif. Lelang itu mirip “perang harga”. Kadang peserta terbawa suasana dan naikin harga melebihi nilai wajar, hanya demi menang.
Cara Menghindarinya:
✅ Tentukan batas maksimal bidding kamu sebelum ikut lelang (berdasarkan nilai appraisal + potensi untung).
✅ Jangan terpancing emosi saat lelang berlangsung. Ingat, tujuannya bukan cuma menang, tapi untung.
✅ Pikirkan juga biaya tambahan seperti renovasi, pajak, dan balik nama.
- Tidak Siap dengan Dana Pelunasan
Menang lelang itu baru langkah awal. Setelah itu, kamu wajib melunasi sisa harga properti dalam jangka waktu tertentu (biasanya 5–7 hari kerja). Kalau telat, uang jaminan bisa hangus dan status pemenang dibatalkan!
Cara Menghindarinya:
✅ Pastikan dana pelunasan sudah ready sebelum ikut lelang.
✅ Kalau berencana menggunakan KPR atau pinjaman, pastikan sudah dapat pre-approval dari bank.
✅ Catat batas waktu pelunasan dan jangan tunda-tunda.
- Lupa Menghitung Biaya Tambahan
Banyak orang fokus ke harga lelang, tapi lupa menghitung total biaya lain-lain. Padahal ada banyak komponen lain seperti:
- Pajak pembeli (BPHTB)
- Biaya balik nama
- Biaya notaris
- Biaya pengosongan jika properti masih dihuni
- Biaya renovasi atau perbaikan
Cara Menghindarinya:
✅ Buat simulasi biaya keseluruhan sebelum lelang.
✅ Konsultasikan dengan notaris atau agen properti untuk estimasi biaya transaksi.
✅ Jangan sampai dana habis hanya untuk pelunasan, tapi nggak cukup untuk proses administrasi.
- Tertipu Lelang Bodong atau Calo
Lelang properti yang resmi biasanya dilakukan oleh instansi pemerintah (seperti KPKNL) atau bank. Tapi di luar sana, banyak juga lelang palsu yang pakai embel-embel “bank lelang” dengan harga terlalu miring. Mereka bisa minta DP duluan dan… tiba-tiba menghilang.
Cara Menghindarinya:
✅ Ikut lelang lewat platform resmi pemerintah seperti lelang.go.id.
✅ Jangan percaya lelang yang hanya lewat media sosial, grup WA, atau tanpa dokumen resmi.
✅ Hindari bayar uang muka ke rekening pribadi, apalagi yang bukan atas nama institusi resmi.
Ikut lelang properti bisa jadi jalan cerdas buat dapetin aset murah dan cuan maksimal. Tapi, kamu juga harus tahu bahwa ada banyak jebakan di dalamnya. Jangan sampai karena kurang informasi dan persiapan, kamu malah rugi besar.
Ingat prinsip dasar lelang: beli dengan kepala dingin, bukan emosi. Siapkan strategi, pelajari dokumen, dan lakukan survey sebelum melangkah lebih jauh.
Kalau kamu bisa menghindari kesalahan-kesalahan di atas, peluang untung lewat lelang properti bakal terbuka lebar!
Referensi:
- DJKN Kemenkeu – https://www.lelang.go.id
- Rumah123 – “Tips Aman Ikut Lelang Rumah Bank”
- OJK – Edukasi Lelang Properti dan Perlindungan Konsumen
