JAKARTA, KORAN INDONESIA – Investasi properti sejak dulu dikenal sebagai salah satu cara paling aman untuk membangun kekayaan jangka panjang. Banyak orang membeli rumah, apartemen, atau ruko bukan hanya untuk ditempati, tapi juga sebagai aset yang nilainya terus bertumbuh.
Namun, masalahnya adalah: bagaimana kita tahu sebuah properti benar-benar layak dibeli untuk investasi? Jangan sampai hanya karena tergiur harga murah atau iming-iming developer, ternyata properti yang dibeli malah tidak menghasilkan keuntungan.
Nah, di artikel ini kita akan bahas secara lengkap, detail, dan santai mengenai cara menilai sebuah properti sebelum membelinya untuk investasi. Yuk, simak langkah-langkahnya!
- Pahami Lokasi sebagai Faktor Utama
Pernah dengar istilah, “Location, location, location”? Itu bukan sekadar jargon, tapi benar-benar kunci dalam investasi properti. Lokasi adalah faktor yang paling menentukan apakah nilai properti akan naik atau justru stagnan.
Tips menilai lokasi properti:
- Dekat dengan pusat kota, perkantoran, atau kawasan industri.
- Akses transportasi mudah: dekat tol, stasiun KRL, MRT, atau terminal.
- Fasilitas umum lengkap: sekolah, rumah sakit, pusat belanja, dan ruang terbuka hijau.
- Lingkungan aman dan berkembang (misalnya kawasan baru yang sedang naik daun).
Contoh: Harga rumah di daerah penyangga Jakarta seperti Depok, Bekasi, atau Tangerang melonjak drastis setelah ada akses tol dan transportasi massal. Artinya, lokasi yang punya infrastruktur pendukung selalu lebih menjanjikan.
- Hitung Potensi Return on Investment (ROI)
Membeli properti untuk investasi tidak bisa asal beli. Anda perlu menghitung apakah properti itu bisa memberikan keuntungan. Salah satu cara paling sederhana adalah dengan menghitung ROI (Return on Investment).
Rumus sederhana ROI properti:
ROI=PendapatanBersihTahunanHargaBeliProperti×100%ROI = \frac{Pendapatan Bersih Tahunan}{Harga Beli Properti} \times 100\%ROI=HargaBeliPropertiPendapatanBersihTahunan×100%
Contoh kasus:
- Harga rumah: Rp500 juta
- Disewakan Rp30 juta/tahun
- Biaya perawatan + pajak: Rp5 juta/tahun
Pendapatan bersih tahunan = Rp30 juta – Rp5 juta = Rp25 juta
ROI = (Rp25 juta ÷ Rp500 juta) x 100% = 5% per tahun
ROI sekitar 5–7% dianggap layak untuk properti residensial di Indonesia. Kalau angkanya jauh di bawah itu, lebih baik pertimbangkan lagi.
Perhatikan Tren Harga Properti di Area Tersebut
Investasi properti biasanya bersifat jangka panjang. Karena itu, Anda harus tahu apakah harga properti di kawasan itu punya tren naik atau tidak.
Cara melihat tren harga properti:
- Cek harga jual properti sejenis dalam 5 tahun terakhir.
- Lihat data dari situs properti (seperti Rumah123, Lamudi, atau 99.co).
- Perhatikan proyek infrastruktur baru (jalan tol, bandara, MRT, LRT) yang biasanya membuat harga tanah naik signifikan.
Contoh nyata: Properti di BSD, Tangerang, melonjak setelah adanya tol Serpong-Balaraja dan pembangunan kawasan bisnis.
- Bandingkan dengan Harga Pasar (Market Comparison Approach)
Sebelum membeli properti, pastikan harga yang ditawarkan tidak jauh lebih tinggi dari harga pasar. Caranya adalah dengan melakukan perbandingan harga properti sejenis di sekitar lokasi.
Langkah-langkahnya:
- Cari properti dengan ukuran, fasilitas, dan lokasi yang mirip.
- Bandingkan harga jualnya per meter persegi.
- Jika harga properti incaran lebih tinggi 15–20% dari rata-rata pasar, sebaiknya nego atau cari alternatif lain.
Contoh:
- Rata-rata harga rumah 60 m² di kawasan X = Rp600 juta
- Harga rumah yang ditawarkan developer = Rp720 juta
→ Selisih Rp120 juta, alias 20% lebih tinggi.
Dalam kasus ini, Anda harus hati-hati karena kemungkinan nilai jual kembali (resale value) bisa lebih sulit.
- Analisis Biaya Tambahan di Luar Harga Beli
Banyak investor pemula hanya fokus pada harga beli properti, padahal ada biaya tambahan yang tidak sedikit. Jika tidak dihitung, keuntungan bisa jadi “termakan” biaya ini.
Biaya tambahan yang perlu diperhatikan:
- Pajak pembelian properti (BPHTB).
- Biaya notaris & balik nama sertifikat.
- Biaya perawatan tahunan (renovasi kecil, kebersihan, listrik kosong).
- Biaya pajak tahunan (PBB).
- Service charge (jika apartemen).
Dengan memperhitungkan semua biaya ini sejak awal, Anda bisa lebih realistis dalam menilai apakah properti tersebut benar-benar menguntungkan.
- Tentukan Tujuan Investasi: Sewa atau Jual Kembali?
Sebelum membeli, tentukan dulu tujuan Anda. Apakah properti akan disewakan untuk cash flow atau dijual kembali untuk capital gain?
- Kalau untuk disewakan: fokus pada lokasi dekat kampus, kantor, atau pusat bisnis. Orang cenderung menyewa di area strategis.
- Kalau untuk dijual kembali: pilih kawasan yang sedang berkembang pesat, karena harga tanah biasanya naik signifikan dalam 5–10 tahun.
Dengan tujuan yang jelas, Anda bisa memilih properti sesuai kebutuhan dan tidak salah strategi.
- Cek Legalitas Properti
Jangan pernah abaikan legalitas. Percuma harga murah kalau ternyata status tanah bermasalah. Pastikan properti memiliki dokumen resmi seperti:
- Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB).
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan) / PBG.
- Tidak dalam sengketa atau diagunkan.
Kalau properti dari developer, pastikan perusahaan sudah terpercaya dan punya track record baik.
- Gunakan Jasa Appraisal Jika Perlu
Kalau masih ragu menilai sendiri, Anda bisa menggunakan jasa appraisal properti. Mereka adalah pihak independen yang menilai nilai pasar wajar dari properti. Biasanya digunakan oleh bank untuk kredit pemilikan rumah (KPR), tapi investor pribadi juga bisa memanfaatkannya.
Menentukan nilai properti yang layak dibeli untuk investasi memang butuh ketelitian. Tidak cukup hanya tergiur harga murah atau promo developer, tapi harus mempertimbangkan:
- Lokasi strategis.
- ROI yang realistis.
- Tren harga properti di area tersebut.
- Perbandingan harga dengan pasar.
- Biaya tambahan & legalitas.
Dengan analisis yang matang, investasi properti bisa jadi aset jangka panjang yang tidak hanya aman, tapi juga menguntungkan. Ingat, properti itu bukan soal beli hari ini lalu besok untung, tapi soal kesabaran, perhitungan, dan strategi tepat.
Referensi
- Otoritas Jasa Keuangan (OJK). (2023). Edukasi Investasi Properti. https://www.ojk.go.id
- Rumah123. (2024). Cara Menentukan Harga Properti yang Wajar. https://www.rumah123.com
- Lamudi. (2023). Tips Investasi Properti untuk Pemula. https://www.lamudi.co.id
- Colliers International. (2024). Indonesia Property Market Report. https://www.colliers.com
- 99.co Indonesia. (2024). Faktor Penentu Nilai Properti. https://www.99.co
