JAKARTA, KORAN INDONESIA – Beli rumah lewat sistem lelang atau bidding memang seru, apalagi kalau kamu lagi cari properti dengan harga miring. Tapi, hati-hati! Jangan sampai terlalu semangat sampai malah terjebak harga overbid—alias kamu bayar jauh lebih mahal dari nilai wajarnya. Nah, biar kamu nggak jadi korban kesalahan umum ini, yuk simak strategi bidding yang aman, cerdas, dan menguntungkan.
Apa Itu Overbid?
Sebelum ngomongin strateginya, penting buat paham dulu: overbid itu kondisi saat kamu mengajukan penawaran jauh di atas harga pasar atau nilai wajarnya. Biasanya ini terjadi karena:
- Nggak riset harga properti sejenis di lokasi sekitar
- Terlalu emosional karena merasa harus menang
- Terbawa suasana kompetisi dengan penawar lain
- Salah menilai kondisi properti
Alhasil, kamu bisa dapat properti yang nilainya lebih rendah dari uang yang sudah kamu keluarkan. Sayang banget, kan?
Strategi Bidding Cerdas Anti Overbid
- Lakukan Riset Harga Pasar Secara Menyeluruh
Langkah pertama yang wajib banget dilakukan adalah riset harga pasar properti di lokasi incaran. Kamu bisa cek di:
- Situs jual-beli properti (Rumah123, Rumah.com, dll)
- Tanya ke agen properti lokal
- Bandingkan harga properti serupa di radius 1-2 km
Dengan begitu, kamu punya gambaran berapa harga wajar dan bisa menetapkan batas maksimal penawaran.
- Tentukan Batas Maksimal Budget dan Tegas Pada Diri Sendiri
Sebelum bidding dimulai, kamu harus sudah tahu:
- Berapa nilai properti yang kamu incar
- Berapa maksimal uang yang bisa kamu keluarkan
- Apakah masih ada biaya renovasi, pajak, notaris, dll
Setelah itu, jangan goyah. Walaupun kompetitor nawar lebih tinggi, tetap pada budget kamu. Jangan biarkan ego bikin dompet kamu boncos!
- Cek Fisik dan Legalitas Properti
Jangan cuma lihat foto dan harga, tapi juga:
- Kunjungi lokasi (kalau bisa)
- Cek sertifikat, IMB, PBB, dan status tanah
- Periksa kondisi bangunan (struktur, air, listrik, dll)
Kadang, harga lelang terlihat murah tapi ternyata properti punya masalah besar yang butuh biaya tambahan di belakang hari.
- Hindari Bidding Terakhir Menit-Menit Akhir
Di banyak platform lelang online, menit-menit terakhir itu rawan drama. Banyak yang melakukan “sniping” (nawar tinggi di detik akhir). Ini bisa memancing kamu ikut nawar lebih tinggi dari batas.
Solusinya?
- Bid sejak awal dengan nilai wajar
- Tetap awasi, tapi hindari terbawa emosi di akhir
- Gunakan fitur auto-bid (jika ada) dengan batas aman
- Gunakan Bantuan Profesional Jika Perlu
Kalau kamu pemula, jangan ragu untuk minta bantuan:
- Agen properti yang biasa main di lelang
- Konsultan properti independen
- Teman atau keluarga yang berpengalaman
Mereka bisa bantu menilai apakah properti layak bid dan harganya sesuai atau tidak.
Simulasi Kasus Bidding
Bayangkan kamu lagi incar rumah di Jakarta Selatan dengan harga lelang awal Rp900 juta. Setelah riset, kamu tahu harga pasar properti sejenis sekitar Rp1,2 miliar. Tapi bangunannya butuh renovasi sekitar Rp100 juta.
Kamu tetapkan batas maksimal bidding di Rp1,050 miliar.
Tapi di akhir-akhir bidding, orang lain terus nawar sampai Rp1,120 miliar. Kamu dilema: ikut nawar lagi atau mundur?
Kalau ikut, total biaya rumah jadi:
Harga Rp1,120 M + Renovasi Rp100 juta = Rp1,220 M
Berarti kamu sudah overbid Rp120 juta dari nilai pasar!
Nah, di sinilah kamu harus kuat mental dan siap mundur kalau sudah melebihi batas wajar.
Tips Tambahan: Bidding Online atau Offline?
✅ Bidding Online:
- Praktis, bisa dilakukan dari rumah
- Lebih transparan, bisa lihat siapa menawar dan berapa
- Tapi: kamu harus cepat dan stabil internetnya
✅ Bidding Offline:
- Bisa langsung diskusi dan tawar-menawar
- Bisa negosiasi langsung dengan pihak terkait
- Tapi: rawan emosi, apalagi kalau suasana tegang
Pilih metode yang paling nyaman dan kamu kuasai ya.
Kesalahan Umum Saat Bidding
❌ Terlalu Percaya Diri Tanpa Riset
“Ah, pasti menang nih, harga masih murah.” Padahal bisa jadi properti punya banyak PR.
❌ Gak Hitung Biaya Tambahan
Jangan cuma lihat harga lelang. Tambahkan juga biaya:
- Bea balik nama (BPHTB)
- Pajak-pajak (PPN, PPh)
- Renovasi
- Notaris dan legalitas
❌ Tidak Siap Dana
Bidding menang tapi dananya belum siap bisa bikin kacau. Biasanya kamu harus bayar lunas dalam 7-14 hari kerja.
Bidding properti bisa jadi cara seru dan menguntungkan buat dapetin rumah idaman dengan harga lebih rendah. Tapi kalau nggak hati-hati, kamu bisa kejebak overbid dan justru rugi besar.
Intinya, jangan asal ikutan tren atau ikut panas karena pesaing. Gunakan data, logika, dan jangan terlalu melibatkan emosi. Dengan strategi yang tepat, kamu bisa jadi pemenang lelang yang cerdas, bukan korban drama harga.
Referensi:
- Rumah123: https://www.rumah123.com/
- Rumah.com: https://www.rumah.com/
- Lifepal: https://lifepal.co.id/blog/cara-membeli-rumah-lelang/
