KORANINDONESIA.NET – Pernah kepikiran beli properti lewat lelang karena harganya lebih murah dari pasaran? Nggak salah! Lelang properti memang bisa jadi jalan pintas punya rumah atau investasi dengan harga miring. Tapi, jangan asal nawar. Kita harus tahu cara menghitung harga wajar properti di lelang supaya nggak “kebobolan”.
Soalnya, meski harga pembukaan lelang terlihat menggiurkan, bukan berarti itu pasti murah. Bisa jadi, ada biaya tambahan tersembunyi, atau kondisi properti yang ternyata kurang layak.
Nah, artikel ini bakal bantu kamu menghitung harga wajar properti lelang dengan cara yang simpel dan masuk akal. Yuk simak sampai tuntas!
Apa Itu Properti Lelang?
Lelang properti adalah proses penjualan aset (biasanya rumah, ruko, tanah, atau apartemen) yang dilakukan oleh bank, kantor lelang negara, atau perorangan karena adanya wanprestasi atau kebutuhan hukum tertentu. Biasanya, ini terjadi karena debitur gagal membayar cicilan KPR atau utang.
Properti lelang dijual dengan harga pembukaan yang lebih rendah dari nilai pasar, dan bisa dimenangkan oleh penawar tertinggi.
Kenapa Harus Tahu Harga Wajar?
Harga wajar = perkiraan nilai pasar properti yang realistis berdasarkan kondisi aktual. Tujuannya:
- Supaya nggak overprice (terlalu mahal padahal lelang)
- Biar kamu bisa nawar dengan percaya diri
- Memperkirakan return on investment kalau kamu beli buat disewakan atau dijual lagi
- Menghindari pembelian yang justru merugikan
Harga pembukaan lelang seringkali ditentukan berdasarkan taksiran dari appraisal bank, tapi bukan berarti kamu harus selalu ikut harga itu mentah-mentah.
Komponen yang Harus Diperhatikan
Sebelum menghitung harga wajar, pahami dulu faktor-faktor yang memengaruhi nilai properti:
- Lokasi properti
- Luas tanah dan bangunan
- Legalitas dan status sertifikat
- Kondisi fisik properti (bangunan lama atau baru, butuh renovasi atau tidak)
- Faktor lingkungan (akses jalan, keamanan, fasilitas umum)
- Harga pasaran properti sejenis di area sekitar
- Biaya tambahan seperti pajak, tunggakan, notaris, atau renovasi
Semua faktor ini akan membentuk “nilai sebenarnya” dari properti tersebut.
Cara Menghitung Harga Wajar Properti Lelang
Berikut ini langkah demi langkah untuk menghitung harga wajar properti lelang secara sederhana tapi akurat:
- Lakukan Riset Harga Pasar di Lokasi Sekitar
Gunakan situs properti seperti:
- Rumah123
- Rumah.com
- OLX Properti
- Lamudi
- Data notaris/PPAT (jika bisa diakses)
💡 Contoh:
Properti lelang berlokasi di Kemang, luas tanah 200 m², luas bangunan 150 m².
Dari riset, properti serupa di lokasi itu dijual antara Rp30 juta – Rp35 juta per m² untuk tanah, dan sekitar Rp4 juta – Rp6 juta per m² untuk bangunan.
- Hitung Estimasi Nilai Properti
Gunakan rumus sederhana:
📌 Nilai Tanah = Luas Tanah × Harga Pasar per m²
📌 Nilai Bangunan = Luas Bangunan × Harga Pasar per m² (disesuaikan dengan umur bangunan)
💡 Contoh:
- Nilai tanah: 200 m² × Rp32 juta = Rp6,4 miliar
- Nilai bangunan: 150 m² × Rp5 juta = Rp750 juta
- Total estimasi harga pasar = Rp6,4 M + Rp750 Juta = Rp7,15 M
- Kurangi Biaya Renovasi & Potongan Umur Bangunan
Bangunan lelang umumnya perlu renovasi. Tambahkan estimasi biaya ini agar nilainya lebih realistis.
💡 Misal:
- Perlu renovasi ringan: Rp150 juta
- Bangunan sudah 10 tahun → depresiasi nilai bangunan bisa 20–30%
📌 Nilai bangunan setelah depresiasi: 70% × Rp750 juta = Rp525 juta
📌 Biaya renovasi: Rp150 juta
Maka nilai bangunan yang “wajar” jadi:
Rp525 juta – Rp150 juta = Rp375 juta
📌 Total nilai properti wajar: Rp6,4 M + Rp375 Juta = Rp6,775 M
- Cek Harga Pembukaan Lelang
Misalnya harga pembukaan lelang = Rp5,8 miliar.
Bandingkan:
- Harga pasar (wajar) = Rp6,775 miliar
- Harga lelang = Rp5,8 miliar
Berarti kamu punya potensi selisih keuntungan sekitar Rp975 juta.
Tapi tunggu dulu, belum selesai!
- Tambahkan Biaya-Biaya Tambahan
Jangan lupakan biaya-biaya lain yang bisa menambah total pembelian:
| Biaya Tambahan | Estimasi |
| BPHTB (5% dari NJOP) | ± Rp300–400 juta |
| Balik nama & notaris | ± Rp15–25 juta |
| Biaya renovasi (jika belum dimasukkan) | Sesuai kondisi |
| Tunggakan PBB atau IPL (kalau ada) | Cek ke kelurahan/developer |
💡 Total biaya ekstra bisa mencapai Rp400–500 juta.
- Buat Batas Penawaran Maksimal
Idealnya, kamu tetap mendapatkan properti di bawah nilai wajar, walau sudah dihitung dengan semua biaya tambahan.
💡 Batas aman:
Harga Wajar – Margin Aman (5–10%) – Biaya Tambahan
Contoh:
- Harga wajar: Rp6,775 M
- Margin aman: 5% = ±Rp340 juta
- Biaya tambahan: Rp400 juta
📌 Maksimal harga penawaran = Rp6,775 M – Rp340 juta – Rp400 juta = Rp6,035 M
Jadi, meski harga lelang dibuka di Rp5,8 M, kamu tahu batas amannya hanya sampai sekitar Rp6 M. Lebih dari itu? Mungkin sudah nggak menarik secara investasi.
Tips Tambahan Biar Nggak Salah Hitung
- 📸 Cek langsung lokasi properti. Jangan cuma andalkan foto lelang.
- 📜 Pastikan legalitas lengkap. SHM, SHGB, IMB, bebas sengketa?
- 🔧 Siapkan dana renovasi cadangan. Properti lelang kadang nggak bisa langsung ditempati.
- 💬 Konsultasi dengan agen properti atau appraisal profesional kalau perlu.
- ⏰ Siapkan dana lelang di rekening VA jauh-jauh hari biar nggak ketinggalan bidding.
Jangan Tergiur Harga, Waspadai Nilai
Membeli properti lelang bisa jadi peluang emas, asalkan kamu tahu cara menghitung harga wajarnya. Jangan terjebak “harga murah” yang ternyata justru bikin kamu keluar biaya lebih banyak setelah menang lelang.
Gunakan pendekatan realistis, hitung dengan tenang, dan pastikan semua aspek diperhatikan. Kalau kamu bisa dapat properti di bawah harga pasar, itu baru namanya cuan!
Referensi:
- Kementerian Keuangan RI – DJKN. https://www.lelang.go.id
- Rumah123.com – Data harga properti
- Panduan Penilaian Properti dari MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia)
- Peraturan Pajak BPHTB dan PPh Jual Beli Properti
