KORANINDONESIA.NET – Lelang properti makin diminati masyarakat sebagai cara alternatif untuk membeli rumah, apartemen, atau ruko dengan harga yang relatif lebih terjangkau dibandingkan harga pasar. Tapi, pertanyaannya: kapan waktu terbaik mengikuti lelang properti? Apakah ada musim atau momen khusus yang bisa bikin kamu lebih untung?
Yuk, kita bahas tuntas! Artikel ini akan bantu kamu memahami waktu yang tepat, tips jitu ikut lelang, serta apa saja yang perlu diperhatikan sebelum kamu angkat palu (secara virtual maupun langsung)!
Apa Itu Lelang Properti?
Lelang properti adalah proses penjualan aset properti oleh pihak tertentu (biasanya bank atau instansi negara) melalui sistem lelang terbuka kepada masyarakat umum. Properti yang dilelang biasanya berasal dari:
- Kredit macet (sitaan bank)
- Aset eks perusahaan/badan hukum
- Lelang negara (via KPKNL)
Keuntungannya? Harga properti bisa lebih murah dari harga pasar, bahkan bisa selisih 10–30%, tergantung kondisi dan lokasinya. Tapi tetap ya, butuh strategi dan waktu yang pas untuk ikut lelang supaya kamu tidak rugi.
Kapan Waktu Terbaik Mengikuti Lelang Properti?
- Akhir Tahun atau Awal Tahun (Q4 & Q1)
Biasanya bank atau instansi pemerintah seperti DJKN (Direktorat Jenderal Kekayaan Negara) ingin menyeimbangkan neraca tahunan atau menuntaskan target lelang. Ini membuat akhir dan awal tahun menjadi waktu emas untuk berburu properti lelang dengan penawaran menarik.
Keuntungan:
- Banyak aset dilepas cepat
- Diskon lebih besar
- Persaingan bisa lebih rendah karena orang sedang fokus liburan atau mengatur keuangan akhir tahun
- Setelah Libur Panjang atau Hari Raya
Setelah lebaran, Natal, atau tahun baru, banyak orang belum siap keuangan. Tapi justru ini bisa jadi peluang untuk kamu karena pesaing berkurang, sehingga peluang menang lebih tinggi.
- Saat Ada Lelang Ulang
Kalau properti gagal dilelang di kesempatan pertama (karena tidak ada penawar atau harga tidak memenuhi batas), biasanya akan dilelang ulang dengan harga limit yang diturunkan. Ini bisa jadi saat tepat untuk masuk karena potensi untung makin besar.
- Ketika Suku Bunga Sedang Rendah
Saat suku bunga KPR turun, banyak orang mulai kembali melirik beli rumah. Tapi jika kamu sudah siap dana tunai atau KPR disetujui, kamu bisa “serobot start” duluan ikut lelang saat kondisi bunga turun, karena cicilan nanti akan lebih ringan.
- Ketika Properti Dilelang via Bank Langsung
Beberapa bank punya program lelang sendiri yang tak selalu terdaftar di situs resmi lelang negara. Biasanya ini bersifat “semi lelang” atau penawaran tertutup. Waktu terbaik? Saat bank punya banyak properti sitaan dan ingin melepasnya cepat.
Dimana Bisa Cek Jadwal Lelang Properti?
Ada beberapa situs dan platform resmi yang bisa kamu pantau:
- lelang.go.id → situs resmi milik DJKN/Kemenkeu
- Website bank penyelenggara (misalnya: Mandiri Lelang, BNI Asset Auction)
- Balai lelang swasta seperti JBA, Graha Lelang, dan lainnya
- Marketplace properti: Rumah123, OLX Properti, dan lainnya yang juga kadang menampilkan aset lelang
Tips Cerdas Ikut Lelang Properti
✅ 1. Riset Properti dan Lokasi
Jangan asal murah, tapi pastikan:
- Legalitas aman
- Tidak dalam sengketa
- Lokasi strategis dan berpotensi naik nilai
✅ 2. Cek Fisik dan Legalitas
Kamu bisa survei langsung atau minta foto/detail properti ke penyelenggara. Beberapa properti masih ditempati pemilik lama, jadi pastikan kamu siap mengurus pengosongan.
✅ 3. Siapkan Dana dan Administrasi
Untuk ikut lelang resmi, kamu harus menyetor uang jaminan (UM) sebesar 20-30% dari harga limit. Pastikan juga dokumen lengkap dan koneksi internet stabil kalau lelang dilakukan online.
✅ 4. Ikuti Prosedur Lelang Online
Lelang.go.id menggunakan metode open bidding online, jadi kamu bisa ikut dari mana saja. Tapi kamu tetap harus registrasi dulu dan punya akun.
✅ 5. Jangan Terbawa Emosi
Lelang bisa memicu adrenalin, tapi jangan sampai kamu membayar lebih mahal dari nilai pasarnya. Tetapkan batas maksimal penawaran kamu!
Kelebihan dan Kekurangan Ikut Lelang Properti
| Kelebihan | Kekurangan |
| Harga miring dari pasar | Tidak bisa langsung survei ke dalam properti |
| Akses ke properti unik/langka | Proses legal bisa panjang jika ada sengketa |
| Bisa langsung beli tanpa pihak ketiga | Butuh dana jaminan & administratif awal |
| Dilakukan secara terbuka & transparan | Risiko properti masih ditempati |
Siapa Saja yang Cocok Ikut Lelang Properti?
- Investor Properti yang ingin beli untuk dijual kembali atau disewakan
- End-user dengan dana terbatas tapi ingin punya rumah sendiri
- Pencari Properti Langka, seperti ruko, gudang, atau lahan di lokasi premium
Ikut lelang properti memang penuh tantangan, tapi juga berpotensi memberikan keuntungan besar jika dilakukan dengan cermat dan di waktu yang tepat. Secara umum, waktu terbaik mengikuti lelang properti adalah di akhir tahun, setelah hari raya, saat ada lelang ulang, dan ketika suku bunga rendah.
Jangan lupa, sebelum ikut lelang, pastikan kamu sudah:
✅ Survei properti
✅ Cek legalitas dan dokumen
✅ Siapkan dana jaminan
✅ Tahu batas penawaran maksimal
Ingat, harga murah belum tentu berarti untung besar kalau kamu tidak teliti. So, jadi pembeli yang cerdas, ya!
Referensi:
- Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN). (2023). Panduan Lelang Properti – https://www.lelang.go.id
- Bank Mandiri Properti Lelang. (2024). Daftar Aset Properti Sitaan – [https://bankmandiri.co.id/lelang-properti]
- Kompas Properti. (2023). Tips Aman Membeli Properti Lelang
- OJK. (2023). Peraturan Tentang Lelang Properti dan Aset Sitaan
