KORANINDONESIA.NET – Pernah dengar rumah, ruko, atau mobil dijual lewat lelang? Nah, ternyata proses lelang itu bisa lewat dua jalur utama, yaitu lelang bank dan lelang pengadilan. Keduanya punya tujuan yang sama—menjual aset untuk melunasi utang—tapi cara kerjanya cukup berbeda.
Buat kamu yang sedang cari properti lelang, atau penasaran kenapa lelang bank bisa lebih cepat dari pengadilan, yuk kita bahas secara lengkap dan santai. Siapa tahu bisa jadi pertimbangan penting sebelum ikut lelang!
Apa Itu Lelang?
Secara sederhana, lelang adalah proses penjualan barang atau aset kepada penawar tertinggi melalui sistem terbuka. Biasanya, lelang dilakukan untuk aset-aset seperti:
- Properti (rumah, apartemen, ruko)
- Kendaraan
- Barang sitaan atau jaminan utang
Lelang bisa dilakukan oleh perorangan, bank, atau institusi negara—tergantung asal usul asetnya. Dalam konteks perbankan dan hukum, lelang biasanya terjadi karena kredit macet alias si pemilik gagal bayar utang.
Lelang Bank: Cepat, Tapi Harus Lewat Prosedur Khusus
Apa itu Lelang Bank?
Lelang bank terjadi saat nasabah tidak mampu melunasi pinjaman (KPR, KKB, atau kredit usaha), lalu agunan atau jaminan yang diberikan disita dan dijual lewat lelang.
Dasar Hukum
Lelang bank mengacu pada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan UU Nomor 42 Tahun 1999 tentang Fidusia, ditambah dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Mekanisme Lelang Bank
- Kredit macet: Nasabah tidak membayar cicilan selama beberapa bulan.
- Surat Peringatan: Bank mengirim SP 1 hingga SP 3.
- Penilaian ulang aset: Nilai pasar properti dihitung ulang oleh appraisal.
- Permohonan lelang: Bank mengajukan lelang ke Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).
- Pengumuman lelang: Di website lelang.go.id, media massa, atau situs bank.
- Pelaksanaan lelang: Dilakukan secara online oleh KPKNL.
- Pemenang bayar lunas: Pembayaran biasanya maksimal 5 hari kerja.
- Pelunasan utang: Dana lelang digunakan untuk melunasi utang debitur, sisanya (jika ada) dikembalikan ke debitur.
Kelebihan Lelang Bank
✅ Proses lebih cepat karena tidak perlu putusan pengadilan
✅ Dilakukan secara transparan dan legal lewat KPKNL
✅ Harga bisa lebih murah dari harga pasar
✅ Terdaftar resmi di lelang.go.id
Kekurangan
⚠️ Tidak semua properti dalam kondisi bebas masalah hukum
⚠️ Butuh riset karena properti dijual “apa adanya” (as-is)
⚠️ Kadang masih ada penghuni di dalamnya (butuh upaya hukum atau musyawarah)
Lelang Pengadilan: Jalur Hukum yang Lebih Formal
Apa itu Lelang Pengadilan?
Lelang pengadilan dilakukan atas perintah hakim, biasanya sebagai bagian dari eksekusi putusan pengadilan. Misalnya dalam kasus sengketa utang piutang, warisan, atau perebutan aset.
Dasar Hukum
- KUHPerdata Pasal 224–228
- Hukum Acara Perdata
- Putusan pengadilan yang sudah berkekuatan hukum tetap (inkracht)
Mekanisme Lelang Pengadilan
- Gugatan masuk ke pengadilan: Misalnya kreditur menggugat debitur.
- Proses persidangan: Bisa makan waktu berbulan-bulan hingga bertahun.
- Putusan hakim: Menyatakan debitur bersalah dan aset bisa dieksekusi.
- Permohonan eksekusi: Kreditur minta PN melaksanakan putusan.
- Penyitaan aset: Dilakukan oleh juru sita.
- Penunjukan KPKNL: Untuk melelang aset.
- Pengumuman dan pelaksanaan lelang: Sama seperti lelang bank.
Kelebihan Lelang Pengadilan
✅ Cocok untuk aset sengketa, warisan, atau tidak dijaminkan ke bank
✅ Didukung kekuatan hukum tetap
✅ Bisa dilakukan terhadap aset milik siapa pun, bukan hanya nasabah bank
Kekurangan
⚠️ Prosesnya panjang dan berbelit
⚠️ Membutuhkan biaya perkara, pengacara, dan waktu yang lama
⚠️ Risiko tinggi jika salah langkah dalam proses hukum
⚠️ Sulit diprediksi kapan lelang bisa dilaksanakan
Perbandingan Singkat: Lelang Bank vs Lelang Pengadilan
| Aspek | Lelang Bank | Lelang Pengadilan |
| Dasar hukum | Kredit macet + jaminan | Putusan pengadilan |
| Pelaksana | Bank + KPKNL | Pengadilan + KPKNL |
| Proses waktu | 1–3 bulan | Bisa lebih dari 1 tahun |
| Aset | Jaminan kredit | Bisa aset apa saja |
| Putusan pengadilan | Tidak perlu | Harus ada |
| Risiko sengketa | Sedang | Tinggi |
| Popularitas | Cukup tinggi | Cenderung jarang |
Tips Ikut Lelang Properti
Kalau kamu tertarik membeli properti lewat lelang, baik dari bank maupun pengadilan, berikut tipsnya:
- Cek legalitas properti: Minta salinan sertifikat dan dokumen pendukung.
- Survei lokasi langsung: Pastikan kondisi fisik dan lingkungan.
- Pahami harga limit dan jaminan: Biasanya butuh setor uang jaminan 20% dari harga limit.
- Cek status penghuni: Kalau masih ada penghuni, siapkan pendekatan hukum atau negosiasi.
- Gunakan situs resmi: Selalu pantau di https://lelang.go.id
Mana yang Lebih Baik?
- Kalau kamu cari properti dengan proses cepat dan jelas—lelang bank adalah pilihan ideal.
- Kalau kamu bagian dari proses hukum (misal warisan atau sengketa)—lelang pengadilan wajib dilalui.
Lelang bank dan lelang pengadilan sama-sama sah dan legal, tapi punya mekanisme, waktu, dan risiko yang berbeda. Sebagai pembeli, penting untuk tahu proses dan karakteristik masing-masing agar bisa mengambil keputusan terbaik.
Mau ikut lelang properti? Jangan buru-buru! Selalu riset, cek legalitas, dan pastikan kamu paham prosesnya. Dengan pengetahuan yang cukup, lelang bisa jadi cara cerdas untuk punya aset dengan harga miring.
Referensi:
- Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
- UU No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia
- PMK No. 213/PMK.06/2020
- Situs resmi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara – https://www.djkn.kemenkeu.go.id
- Situs Lelang Negara – https://lelang.go.id
